Как правильно сдавать в аренду недвижимость в Грузии и получать доход?

Грузию можно без преувеличения назвать одной из наиболее перспективных стран на постсоветском пространстве, а то и во всем мире, для инвестирования в недвижимость. За последние годы в этом государстве было проведено немало реформ, благодаря которым Грузия стала привлекательной как для туристов, так и для людей, которые хотят переехать жить в эту страну.

Бизнес на сдачи недвижимости в аренду очень популярен среди иностранцев. Его суть довольно проста – купить одну или несколько квартир и сдавать их в аренду, получая неплохую чистую прибыль.

Почему для инвестирования в недвижимость многие иностранцы выбирают именно Грузию? На это есть сразу несколько веских причин:

1. Грузия является страной с высоким уровнем безопасности и низким уровнем коррупции;
2. Входит в топ-5 стран по простоте оформления недвижимости. Никаких бюрократических проволочек и задержек. Более того, купить квартиру и сдать ее в аренду можно удаленно через своего представителя в стране.
3. Низкие налоговые ставки и невысокая цена на коммунальные платежи делают содержание недвижимости максимально дешевым.
4. При покупке недвижимости стоимостью свыше 100 тысяч долларов (около 332000 лари) можно оформить вид на жительство. Это большой плюс для тех, кто хочет перебраться жить в солнечную, гостеприимную и комфортную страну с невероятным колоритом.
5. В стране есть все возможные варианты отдыха – морские курорты, горы и леса для активного отдыха, здравницы и санатории, горнолыжные курорты.
6. Низкие цены на недвижимость – 400-1000 долларов США за 1 м2 в Тбилиси и Батуми, а также 150-400$ в небольших городах.
7. Активно развивающийся туризм и достаточно развитая инфраструктура. По статистике количество туристов, приезжающих в Грузию на отдых, с каждым годом только увеличивается (исключением является 2020 год из-за пандемии коронавируса). Это означает, что проблем с поиском арендаторов не возникнет, особенно если жилье находится в хорошем месте.
8. Большое количество предложений по продаже недвижимости. В крупных городах каждый год строится по несколько десятков новостроек, в которых можно подобрать и купить квартиру на любой вкус и цвет.

В каком городе выгоднее сдавать недвижимость в аренду?

В Грузии большое количество популярных курортных городов. А количество туристов, посетивших страну в 2019 году, превысило 9 миллионов человек.

Тбилиси – столица, открывающая большие возможности

Тбилиси – это столица и крупнейший город Грузии. Здесь кипит жизнь 365 дней в году. В Тбилиси находится значительная часть ресторанов, ночных клубов и различных развлекательных заведений. Многие обеспеченные туристы из США, Западной Европы, Китая и арабских стран выбирают для города именно этот город.

Для заработка со сдачи жилья в аренду можно хорошо зарабатывать, если найти апартаменты в популярных среди туристов районах. Это в первую очередь районы Мтацминда, Сололаки, Вера, Ваке и Сабуртало. При правильном подходе окупаемость недвижимости составляет 8-10 лет, а в некоторых случаях и еще быстрее.

Курорт у моря

В Грузии есть не один морской курорт. Рассмотрим несколько наиболее популярных.

Батуми

Первое место в борьбе за звание самого популярного туристического города Грузии прочно удерживает Батуми. Это, безусловно, уникальный курорт, привлекающий ежегодно десятки тысяч туристов разного достатка. Если вы ищете туры в Грузию летом, то обязательно обратите внимание на этот современный город с отличной инфраструктурой. В Батуми большие и обустроенные всем необходимым пляжи и очень тёплая вода, что позволяет провести пляжный отдых на самом высоком уровне.

Кроме всего прочего, Батуми славится множеством достопримечательностей и интересных экскурсий. Площадь Пьяцца, старинные храмы и церкви, канатная дорога Арго, поющие фонтаны и великолепная набережная приятно удивят многих туристов. Только на осмотр города может уйти несколько дней. Среди недорогих, но интересных экскурсий можно выделить посещение Ботанического сада и поход по горной Аджарии. Батуми, без сомнений, является настоящей жемчужиной Грузии и одним из лучших курортов страны, но далеко не единственным. В Батуми одни из наиболее высоких цен на квартиры по стране. Здесь строится большое количество элитной недвижимости, но есть и относительно бюджетные варианты. Чтобы не было проблем с арендаторами, лучше искать варианты на первой береговой линии.

Сарпи

Это достаточно маленький и тихий курорт, расположенный в небольшой деревушке на границе с Турцией. Он славится чистой и теплой водой, а также уютными пляжами. В этом месте нет большого количества достопримечательностей, и оно больше подходит для тех, кто хочет отдохнуть в спокойной и тихой обстановке на идеально обустроенном пляже. Недвижимость здесь недорогая, но в основном продаются частные дома. Также к минусам курорта можно отнести не слишком развитую инфраструктуру, из-за чего в поселке редко останавливаются обеспеченные туристы.

Кобулети

Курорт расположен всего в паре десятков километров от Батуми, и он считается одним из лучших на Кавказе. К главным достоинствам Кобулети можно отнести чистейший воздух, сосновый лес, расположенный неподалёку, а также целебный микроклимат. Это место отлично подходит не только для пляжного отдыха, но и для лечения. Местный воздух, минеральные источники и лечебная грязь обладают целебным эффектом и могут помочь людям с различными хроническими заболеваниями.

Рядом с Кобулети расположен великолепный парк аттракционов, а пляж длиной более 10 километров считается одной из главных особенностей города. На пляже можно взять напрокат скутеры, катамараны и даже яхты. Кроме того, из города постоянно отправляются экскурсии в Батуми, Кутаиси, Цихисдзири и даже в соседнюю Турцию.

Стоимость недвижимости в Кобулети ниже, чем все в том же Батуми. При этом цены на аренду жилья практически не отличаются.

Квариати

Этот курорт выделяется невероятно красивыми пейзажами. Поселок можно разделить на две части, одна из них расположена у моря, а другая на горе. К слову, горы подходят практически к морю, что создаёт для туристов некий уют и единение с природой.

Вода в Квариати несколько чище, чем в том же Батуми, а туристов так же много. На этот курорт туристы обращают внимание не только из-за красивых видов и чистых пляжей, но и из-за различных достопримечательностей. Отдыхая на нем, стоит обязательно посетить водопад Андрея Первозданного и крепость Гонио.

Летом этот курорт буквально переполнен туристами, поэтому сложностей со сдачей жилья в аренду не возникнет.

Города, расположенные возле гор

Грузия известна не только своими морскими, но и горнолыжными курортами. В них также продается много относительно недорого жилья, которое в последующем можно выгодно сдавать в аренду.

Кутаиси

Это второй по величине город Грузии. Несмотря на то, что в самом городе нет горнолыжных курортов, подавляющее большинство туристов, которые прибывают на отдых в Грузию, прилетают именно в Кутаиси. А уже отсюда можно уехать на автобусе практически в любой город, в том числе регулярно ходят автобусы до горнолыжных курортов. Туристы часто обходят этот город стороной, не осознавая всей его культурной ценности. Поэтому нельзя гарантировать хороший доход от сдачи жилья в аренду.

Гудаури

Гудаури является самым популярным грузинским горнолыжным курортом. Здесь всего 16 километров трасс разного уровня сложности. Здесь это абсолютно безопасно: снежный покров плотный, никаких камней на горных склонах нет, а сходы лавин в этих краях практически не случаются.

В сезон в город приезжает немало обеспеченных туристов, поэтому если найти квартиру с удачным месторасположением, то можно очень неплохо зарабатывать, сдавая ее в аренду посуточно. Однако могут возникнуть сложности с поиском подходящего варианта недвижимости, да и цены кусаются.

Бакуриани

Курорт расположен между Боржоми и Ахалкалаки в регионе Самцхе-Джавахети. Снег здесь держится по четыре-пять месяцев, а количество солнечных дней в году – более 200. В сезон бывает такой наплыв туристов, что места в отелях забронированы на недели вперед, поэтому отдыхающие ищут варианты съема квартир.

Юридические особенности и налоги

В Грузии одно из наиболее лояльных в мире законодательств в сфере недвижимости. Иностранцы могут купить квартиру на тех же правах, что и резиденты страны. При этом сделку можно заключить удаленно, написав нотариальную доверенность на своего представителя.

Налог от сдачи недвижимости в аренду составляет всего 5% от полученной арендной платы. Также есть дополнительный налог, который взимается, если коммерческая недвижимость приносит в год доход от 40000 долларов США. В таком случае собственник недвижимости обязан заплатить от 0,2 до 0,8% от полученной суммы.

Официальная сдача недвижимости в аренду

Грузия – это довольно развитая страна, которая создала благоприятные условия для того, чтобы вести бизнес “в белую”. Между арендодателем и арендатором заключается стандартный договор, в котором прописываются права и обязанности сторон, а также сумма аренды.5% от этой суммы владелец квартиры обязан каждый месяц отдавать государству.

Мало кто из тех, кто инвестирует в недвижимость, самостоятельно занимается тем, что сдает свое жилье в аренду. В основном для этого нанимаются специальные управляющие компании, которые за свои услуги берут около 10% от стоимости аренды.

Можно ли законно снизить налог на сдачу квартиры в аренду в Грузии?

В Грузии предусмотрены льготные категории лиц, для которых налог может быть снижен или вовсе отменен. Но для использования таких льгот годовой доход не должен превышать 3000 лари (около 900 долларов) в год. Сам же владелец недвижимости должен подпадать под одну из нескольких категорий:

• Мать-одиночка;
• Участники боевых действий за территориальную целостность Грузии и Второй мировой войны;
• Лица, которые усыновили или взяли на воспитание ребенка.

На практике добиться снижения или отмены налога практически невозможно, поэтому законно снизить налог вряд ли удастся.

Что будет, если сдавать квартиру неофициально?

За сдачу недвижимости в аренду без уплаты соответствующих налогов в Грузии предусмотрены штрафные санкции. Как правило, мало кому удается долго сдавать квартиру в аренду неофициально. Дело в том, что соседи или даже сами арендаторы могут пожаловаться в полицию или напрямую в налоговую, и тогда не избежать проблем.

Штраф за неофициальную сдачу недвижимости в аренду

В Грузии ответственность за налоговые правонарушения возлагается в соответствии с Налоговым кодексом, а производством по их делу занимается налоговый орган. Неуплата налогов от сдачи квартиру в аренду или неправильно составленная декларация могут привести к неприятным последствиям.

В зависимости от тяжести правонарушения, против нарушителя могут вводиться следующие санкции:

• Предупреждение;
• Денежный штраф;
• Пеня;
• Конфискация имущества.

Размер штрафа варьируется в пределах от 200 до нескольких тысяч лари. Если после введения первых санкций нарушение повторяется, то санкции могут быть ужесточены. По этим причинам крайне не рекомендуется уклоняться от уплаты налогов и сдавать жилья в аренду неофициально. Тем более, налог совсем небольшой.

Сроки окупаемости недвижимости

Доходы от сдачи квартир в аренду во многом зависят от сезона, месторасположения жилья, наличия ремонта, города, района и многих других факторов.

Наибольшую прибыль арендодатель получает при сдаче квартиры посуточно. За высокий сезон с одной квартиры можно без труда заработать около 5000-10000$. Вне сезона можно найти людей, которые согласны снять квартиру сроком на 3-6 месяцев. Это принесет еще пару тысяч долларов.

В популярных курортных городах (Батуми, Тбилиси, Гудаури и прочие) доходность со сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 10-12% в валюте. Ни один банк в мире не может предложить подобной ставки по кладам. Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость Грузии – 7-10 лет.

При высокой доходности и минимальных сроках окупаемости риски прогореть практически отсутствуют. Во-первых, Грузия является популярным туристическим направлением, поэтому проблемы с отдыхающими не предвидятся. А это значит, что всегда будут люди, нуждающиеся в жилье. Во-вторых, даже если квартира по какой-либо причине не будет приносить ожидаемый доход, ее всегда можно выгодно продать. Цены на недвижимость в Грузии медленно, но уверенно растут, поэтому удастся отбить все вложения.

Советы при сдаче квартиры в аренду

Эксперты дают несколько советов, которые минимизируют риски при сдаче квартиры в аренду, а также помогут увеличить прибыль:

• Пользуйтесь услугами управляющей компании. В Грузии эта услуга очень популярна, и в любой новостройке есть управляющая компания, которая за определенный процент берет на себя все хлопоты по сдаче недвижимости в аренду. Такая компания проводит мелкий текущий ремонт в квартире, снимает показания счетчиков и оплачивает коммунальные услуги, ищет арендаторов, убирает квартиру и многое другое.
• Если сдаете квартиру долгосрочно, то узнайте как можно больше информации об арендаторе. Если получится, то найдите его кредитную историю, вбейте его телефон в поисковике. Это поможет понять, насколько честный и надежный человек будет арендовать у вас жилплощадь. Если у него много долгов, а предыдущие арендаторы не лестно отзываются о нем в интернете, то это серьезный повод задуматься.
• Составьте список всего имущества, которое есть в квартире. Каждый жилец (даже если человек снимает квартиру на пару дней) должен его подписывать. Если какая-то из вещей будет испорчена или украдена, у вас будет доказательство того, что это сделал арендатор.
• Оформите базовую страховку на квартиру. В случае затопления квартиры, пожара или любой другой неприятности вы сможете компенсировать потери. Такая страховка стоит не очень дорого, но зато она обезопасит вас от невнимательности или неадекватных действий арендатора.

Если вы не живете в стране или просто не хотите тратить свое время и силы на сдачу недвижимости в аренду, то самым простым и очевидным решением является управляющая компания. Особенно это актуально в том случае, если вы не разбираетесь в нюансах грузинского законодательства.