Процедура покупки недвижимости в Грузии: на что обратить внимание

Инвестиции в недвижимость – надежный способ вложения денег с перспективной долгосрочной выгоды, а Грузия – страна с самыми привлекательными условиями инвестирования в жилье на постсоветском пространстве. Почему выгодно купить недвижимость в Грузии и как оформить сделку – разберемся в этой статье.

Выгоды покупки жилья в Грузии

Украинцы, которые хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, выбирают Грузию из-за ряда преимуществ, которые она предлагает инвесторам.

Низкие цены

Стоимость квадратного метра жилья в крупных городах, таких как Тбилиси или Батуми, начинается от 800 долларов США за квадратный метр. Чем ближе к центру, тем дороже. Также придется доплатить за красивый вид из окна, но этого того стоит. В городах поменьше и даже в курортных зонах, таких как Бакуриани, Гудаури или Цихисдзири стоимость квадратного метра жилья начинается от 350-400 долларов США.

Хороший инвестиционный климат

Правительство Грузии стремится создать максимально комфортные условия для иностранных инвесторов, упрощая процедуры открытия бизнеса и покупки недвижимости, снижая налоги, пошлины и сокращая количество формальностей при заключении сделок.

Быстрая окупаемость

Апартаменты в гостиничном комплексе или коммерческая недвижимость в центре крупного города, на берегу моря или горнолыжном курорте окупают себя в течение 4-8 лет в зависимости от загруженности объекта. Доход от аренды составляет в среднем 20% годовых, особенно при высоком спросе на жилье среди туристов.

Низкие налоги

Частный иностранный инвестор не платит налог за приобретенное жилье. Только если его доход от недвижимости превышает 40 000 лари в год, например, от сдачи жилья в аренду, он выплачивает от 0,02 до 1% налога.

Получение ВНЖ

Приобретение недвижимости на сумму от 100 000 долларов США дает право иностранному гражданину получить вид на жительство в Грузии. До недавнего времени размер инвестиции в недвижимость с возможностью получения ВНЖ составляет 35 000 долларов США, но был пересмотрен и, возможно, будет еще увеличен в дальнейшем.

Особенности покупки недвижимости в Грузии

Грузия – это практически один большой курорт и здесь можно инвестировать в недвижимость у моря, на горнолыжных курортах или в особых климатических зонах, куда едут не только отдыхать, но и лечится. Другой вариант – вложение денег в недвижимость в деловых и торговых районах крупных городов. Например, коммерческая недвижимость в центре Тбилиси способна приносить до 20% годового дохода от аренды, так как город живет круглый год, а не только во время курортного сезона.

Регистрация сделки для нерезидентов

Правительство сделало покупку недвижимости в Грузии для иностранцев максимально простой и удобной. Для заключения сделки требуется всего один документ – загранпаспорт, а в Реестр вносится минимум информации:

ФИО;
паспортные данные.

Данные об изменении права собственности на приобретенное жилье вносятся в Публичный Реестр в течение четырех дней, но и этот срок можно сократить, уплатив повышенную пошлину. При этом инвестору даже не обязательно лично присутствовать при заключении сделки. Он может поручить это доверенному лицу, написав официальную доверенность на его имя. Для этого нужно:

выслать доверенному лицу нотариально заверенную доверенность и копию загранника;
пополнить счет в грузинском банке для оплаты сделки.

Сделка заключается по стандартной процедуре и не требует оплаты дополнительных сборов или налогов.

Сроки и стоимость оформления

После заключения договора на покупку жилья в Грузии, данные о переходе права собственности на недвижимость вносится в Публичный реестр недвижимости в течение четырех дней. Стоимость услуги составляет 105 лари. Ускорить внесение данных в Реестр можно за дополнительную плату:

255 лари – 1 день;
305 лари – 1 час.

Оплата госпошлины осуществляется в банке и кроме нее от приобретателя жилья больше не требуется никаких платежей за регистрацию права собственности.

Особенности заключения договора, о которых важно знать покупателю

При инвестировании в недвижимость Грузии иностранцу может быть сложно разобраться во всех тонкостях местного законодательства. В некоторые нюансы при заключении сделки на приобретение жилья:

договор купли-продажи оформляется обязательно на грузинском и родном для покупателя языке в трех экземплярах: для покупателя, продавца и Реестра;
для перевода некоторых документов не обязательно нотариальное заверение, достаточно написанного от руки текста;
все выписки из Реестра публикуются на официальном сайте – reestri.gov.ge и доступны для просмотра всем пользователям.

Первичный или вторичный рынок: где выгоднее купить жилье?

Как следует из названия, первичка – это новая недвижимость, которая продается впервые. Объем инвестиций в девелопмент Грузии огромен, что позволяет инвестору не только найти недвижимость, которая соответствует его требованиям, но и воспользоваться дополнительными возможностями, которые девелоперские компании предлагают своим клиентам. Один из таких вариантов – отделка «под ключ», благодаря которой, получив ключи, можно сразу заселяться в новое жилье.

Противоположностью первичному рынку является вторичный рынок, на котором можно найти подержанную недвижимость. Если первый относительно легко описать, потому что девелоперы придерживаются определенных стандартов, то на вторичном рынке можно найти как эксклюзивные квартиры с отделкой из самых дорогих материалов, так и ветхие помещения, требующие капитального ремонта. Сравнивая первичный и вторичный рынки, легко увидеть недостатки последнего:

дорогой ремонт – стоимость хорошего ремонта легко доходит до 20% стоимости жилья, кроме этого инвестор получает решения, которые использовал прошлый владелец и даже если все выглядит хорошо, может оказаться, что в ходе работ потребуются дополнительные вложения;
сложная планировка – в случае квартиры на первичном рынке мы получаем много свободного пространства, что позволяет легко адаптировать его к любым дизайнерским решениям, тогда как с вторичкой сделать перепланировку гораздо сложнее.

Новая недвижимость от надежного девелопера – гарантия современного внешнего вида и эстетики, к тому же в течение длительного времени не потребует значительных финансовых вложений.

5 шагов к покупке недвижимости в Грузии

Шаг 1. Подбор объектов недвижимости

Современные застройщики предлагают апартаменты и квартиры с большими возможностями с точки зрения площади, планировки комнат, коммуникаций и расположения. Расположение – один из важнейших факторов при выборе жилья. Следует тщательно проанализировать, насколько перспективен район в плане ведения бизнеса или сдачи квартиры в аренду туристам. Что касается окрестностей, придется решить, что важнее – тишина и близость к природе или простой доступ к развлекательным, культурным или бизнес-объектам. К счастью, в Грузии часто удается совместить одно с другим.

Шаг 2. Подписание предварительного договора

Предварительный договор не является обязательным, но дает дополнительную безопасность инвестору. Он обычно подписывается до завершения всех формальностей, связанных с покупкой квартиры и даже до момента сдачи здания в эксплуатацию. Предварительный договор гарантирует, что выбранная квартира не будет продана кому-либо еще. В договоре бронирования покупатель заявляет о намерении купить жилье, а застройщик обязуется исключить его из предложений о продаже. Такой договор не обязательно заключать в форме нотариального акта. При подписании предварительного договора обычно требуется внесение предоплаты. Это может быть от 10% до 100% стоимости недвижимости. Если инвестор решит покупать, эта сумма будет добавлена к цене квартиры.

Предварительное соглашение может также включать дополнительные положения, в частности дату заключения окончательного договора. Срок, в течение которого должен быть заключен обещанный договор, должен быть определен либо путем четкого указания календарной даты, либо путем обозначения окончания срока таким образом, чтобы его можно было определить заранее обеим сторонам. В случае заключения предварительного договора в форме нотариального акта необходимо оплатить нотариальный сбор.

Шаг 3. Проверка юридической чистоты объекта

Проверка на юридическую чистоту при инвестировании в недвижимость Грузии нужна не всегда. В случае приобретения жилья на первичном рынке, то есть в новостройке, достаточно посмотреть в Реестре, введен ли объект в эксплуатацию. Для этого нужно узнать кадастровый номер здания. В случае вторичного жилья может потребоваться проверка по земельному и ипотечному реестрам. Они являются общедоступными. Достаточно узнать у арендодателя номер реестра земли и прочитать его содержание на веб-сайте Министерства юстиции Грузии. Земельно-ипотечный регистр состоит из четырех разделов:

I раздел земельно-ипотечного реестра позволяет подтвердить соответствие данных, раскрытым в кадастре недвижимости;
II раздел земельной книги содержит информацию о том, кто является собственником недвижимости и есть ли совладельцы;
III раздел земельно-ипотечного реестра содержит информацию о правах, требованиях и ограничениях на недвижимое имущество;
IV раздел содержит записи об ипотеке на недвижимость и долгах владельца перед банками или государством.

В настоящее время большинство объектов недвижимости внесены в электронные реестры, поэтому чтобы посмотреть информацию по ним нет необходимости посещать отделения государственных служб. Достаточно зайти на официальный сайт, ввести номер земельно-ипотечной книги, установленной для данного участка, и получить всю нужную информацию.

Шаг 4. Составление окончательного договора и заключение сделки купли-продажи

Окончательный договор на покупку недвижимости составляется обязательно на грузинском языке, а также на родном языке покупателя. Контракт содержит подробную информацию о жилье – его правовой статус, качество отделки, площадь, количество помещения и их функции, а другую информацию.

Для подписания договора купли-продажи есть несколько вариантов:

В Доме Юстиции (напрямую или через доверенное лицо).
У нотариуса с последующей передачей договора в Дом Юстиции.

Рынок недвижимости Грузии считается одним из самых открытых для инвестирования в мире, а сделки с жильем могут заключаться даже без личного присутствия покупателя.

Дополнительные расходы

В Грузии нет налога на покупку недвижимости для физических лиц, тогда как странах Европы он может достигать 10% стоимости жилья. Для оформления права собственности на квартиру или апартаменты инвестору, кроме оплаты пошлины за внесение данных в Реестр, может потребоваться оплата:

услуг переводчика – до 10 лари за страницу переведенного текста, а также до 50 лари за присутствие переводчика при заключении сделки в Доме Юстиции;
услуг нотариуса – до 150 лари, но все зависит от объема договора купли-продажи.

Общая сумма дополнительных расходов обычно не превышает 500 лари. При заключении сделки с девелопером, он берет на себя значительную часть расходов и формальностей, что удобно для инвестора, который хочет приобрести жилье дистанционно.